임대차계약을 먼저 체결했더라도 보증금의 순위가 계약일에 자동으로 정해지는 것은 아닙니다. 잔금을 치르기 전 등기부에 새 근저당이 생겼다면, 입주와 전입신고 시점에 따라 보증금 회수에 불리해질 수 있습니다.
계약일보다 대항요건을 갖춘 시점이 중요합니다
주택임차인은 집을 인도받고 주민등록을 마쳐야 대항력을 갖추며, 효력은 요건을 갖춘 다음 날부터 발생합니다. 확정일자까지 받아야 경매·공매 때 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 따라서 계약서 작성일이 근저당 설정일보다 앞서더라도, 입주와 전입신고 전에 근저당이 먼저 설정되면 그 근저당보다 뒤에 배당받을 수 있습니다. 확정일자만 먼저 받아두는 것으로 대항요건이 갖춰지는 것은 아닙니다.
잔금 지급 직전 등기부를 다시 확인하세요
계약 때 등기부를 확인했더라도 잔금일 직전에 다시 발급해 갑구와 을구의 변동을 살펴보는 편이 안전합니다. 근저당이 새로 설정됐다면 곧바로 잔금을 보내기보다 설정 경위와 말소 가능성을 확인하고, 계약서에 잔금일까지 담보권을 설정하지 않기로 한 약정이 있는지도 살펴보세요. 약정 위반만으로 계약이 언제나 자동 해제되는 것은 아니며, 해제나 손해배상 가능성은 계약 내용과 위반 정도에 따라 달라집니다. 구두 약속에 그치지 말고 확인 내용과 합의 사항을 서면으로 남기세요.
자주 묻는 질문
계약 당일 확정일자를 받으면 근저당보다 앞서나요?
확정일자만으로는 부족합니다. 실제 입주와 전입신고 등 대항요건도 갖춰야 우선변제권을 행사할 수 있고, 권리의 순위는 각 요건과 등기 시점을 함께 따져야 합니다.
잔금 전에 근저당이 생기면 계약을 바로 해제할 수 있나요?
자동으로 해제되는 것은 아닙니다. 담보권 설정 금지 약정이 있는지, 보증금 회수에 미치는 영향이 어떤지 확인하고 계약 내용에 따라 해제나 손해배상을 검토해야 합니다.