임대차계약을 갱신하면서 보증금을 올렸다면, 기존 보증금과 증액분의 우선변제 순위가 달라질 수 있습니다. 계약서에 새 금액만 적는 데 그치지 말고 증액분에 필요한 절차를 따로 챙겨야 합니다.
기존 보증금과 증액분은 순위가 다를 수 있다
대항력과 확정일자를 갖춘 임차인이 보증금을 증액하면, 기존 보증금은 종전 확정일자를 기준으로 보호됩니다. 반면 증액분은 증액 내용을 담은 계약서에 확정일자를 받은 때를 기준으로 우선순위가 정해집니다. 기존 확정일자와 새 확정일자 사이에 근저당권 등 다른 권리가 설정됐다면, 증액분은 그 권리보다 뒤에 배당될 수 있습니다. 따라서 증액 전 등기부등본을 확인해 선순위 권리가 있는지 살펴보는 것이 좋습니다.
증액 계약서와 확정일자를 챙기세요
보증금을 올릴 때는 증액 내용과 적용 시점을 서면으로 남기고, 변경 계약서나 증액분을 확인할 수 있는 별도 계약서에 확정일자를 받아 두세요. 기존 계약서도 보관해야 기존 보증금의 권리 순위를 확인할 수 있습니다. 대항력을 유지하려면 실제 거주와 주민등록도 계속 유지해야 합니다. 확정일자를 받았다고 보증금 전액 반환이 보장되는 것은 아니며, 경매 시 배당은 다른 권리와 주택의 매각대금 등에 따라 달라집니다.
자주 묻는 질문
계약서를 다시 쓰지 않고 보증금만 올려도 되나요?
증액 합의가 있었다는 사실과 금액을 입증하기 어려울 수 있으므로, 변경 내용을 서면으로 남기는 편이 안전합니다.
새 계약서에 확정일자를 받으면 기존 보증금 순위도 바뀌나요?
아닙니다. 기존 보증금은 종전 순위가 유지되고, 증액분은 새 확정일자를 기준으로 판단됩니다.